Généralités

Par définition, l'hypothèque sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur un bien immobilier. L'hypothèque est aussi un droit accordé à un créancier sur un bien qui garantit le paiement de la créance par le débiteur. Dans le marché, l'hypothèque doit être constatée par un acte notarié.

Ainsi, l'hypothèque est prise par un notaire dans les juridictions de droit civil et traitée par des avocats dans les juridictions de common law. Au final, elle fait souvent l'objet d'un enregistrement dans un registre officiel.

Normalement, l'hypothèque est utilisée pour des crédits immobiliers importants parce qu'elle est coûteuse, rigide et comporte plusieurs formalités administratives et financières.

Le non-respect de ses obligations

En cas de défaillance du débiteur, l'hypothèque constitue une garantie de remboursement pour le créancier. Le prêteur peut alors saisir et vendre le bien immobilier par voie judiciaire, selon les règles applicables.

Garantie hypothécaire

La garantie hypothécaire est une garantie accordée à une banque ou à un créancier sur un bien immobilier. Lorsque l'engagement de paiement n'est pas respecté, le bénéficiaire peut obtenir la vente de l'immeuble et se faire payer sur le prix de vente obtenu.

L'hypothèque confère au créancier des droits précis pour prendre possession, vendre ou faire vendre le bien selon le rang fixé par la loi.

En termes de recours possibles, un créancier peut :

• Prendre possession du bien pour l'administrer;
• Prendre le bien grevé en paiement de la créance;
• Vendre le bien grevé sous contrôle de justice.

Assurance hypothécaire

Lorsque vous contractez une hypothèque, une partie des mensualités peut servir au paiement de primes d'assurance. Certaines sont obligatoires, d'autres facultatives.

• Assurance prêt hypothécaire : si vous empruntez au-delà de 75 % de la valeur du bien, le prêt doit être assuré contre les défauts de paiement (SCHL ou assureur privé).
• Assurance vie hypothécaire : facultative, mais utile pour couvrir le solde du prêt en cas de décès.
• Assurance remboursement hypothécaire : aide à maintenir les versements en cas de baisse soudaine de revenus.
• Assurance invalidité hypothécaire : protection en cas d'accident ou de maladie.
• Assurance incendie : obligatoire pour obtenir un prêt hypothécaire sur un bien immobilier.

Coût de l'assurance

Le coût est calculé selon le montant emprunté et le ratio prêt/valeur. Pour un prêt à 95 % de la valeur du bien, l'assurance peut représenter environ 2,75 % ou plus du montant du prêt, souvent ajoutée au total emprunté.

Les différents types d'hypothèques

Il existe plusieurs variantes ouvertes et fermées selon le prêteur. Il est essentiel de lire attentivement le contrat hypothécaire avec votre conseiller avant de vous engager.

Quels sont les principaux prêteurs hypothécaires

Banques

Institutions régies par la loi des banques, offrant souvent une large gamme de produits financiers connexes.

Caisses populaires

Institutions provinciales autonomes pouvant offrir des ristournes selon leur performance.

Compagnies d'assurance vie

Elles proposent parfois des produits de prêt sur équité et des solutions de financement spécifiques.

Fiducies

Administrateurs de fonds qui peuvent inclure le prêt hypothécaire dans leur gamme d'investissements.

Compagnies de finance et prêteurs privés

Taux souvent plus élevés, mais critères de souscription parfois plus souples.

Prêts hypothécaires disponibles sur le marché

• Prêt conventionnel : jusqu'à 75 % de la valeur, avec mise de fonds de 25 %.
• Prêt assuré : peut atteindre jusqu'à 95 % de la valeur, avec assurance prêt.
• Prêt de deuxième rang : hypothèque enregistrée après la première, souvent utile pour financer des rénovations.

Quelques exemples de prêts hypothécaires

Le montant du prêt constitue le capital. Les intérêts rémunèrent le prêteur. La durée du prêt correspond au nombre de mois ou d'années d'application du contrat.

• Prêt convertible, taux fixe (6 mois) : utile en attente d'une baisse anticipée des taux.
• Prêt ouvert, taux fixe (3 mois à 1 an) : remboursable en tout temps sans pénalité.
• Prêt fermé, taux fixe (6 mois à 10 ans) : stabilité des paiements, pénalité possible en remboursement complet avant terme.
• Prêt fermé, taux variable (1 à 5 ans) : taux fluctuant selon le marché.
• Prêt fermé, taux variable plafonné (1 à 5 ans) : limite l'impact des hausses de taux.
• Prêt fermé, taux variable convertible (5 ans) : conversion vers taux fixe possible en cours de terme.
• Prêt fermé, taux premier emprunteur (5 ans) : première année à taux réduit.